Divorcio en Venezuela y desde el extranjero

El divorcio es una figura que existe para romper un vínculo conyugal legalmente, hay varias causales en Venezuela, entre las cuales están:

1.-El adulterio.

2.- El abandono voluntario.

3.-Los excesos, sevicia e injurias graves que hagan imposible la vida en común.

4.-El conato de uno de los cónyuges para corromper o prostituir al otro cónyuge, o a sus hijos, así como la connivencia en su corrupción o prostitución.

5.-La condenación a presidio.

6.-La adicción alcohólica u otras formas graves de fármaco-dependencia que hagan imposible la vida en común,

7.-La interdicción por causa de perturbaciones psiquiátricas graves que imposibiliten la vida en común. En este caso el Juez no decretará el divorcio sin antes procurar la manutención y el tratamiento médico del enfermo.

También se puede declarar el divorcio por el transcurso de más de un año después de declarada la separación de cuerpos sin que ocurra la reconciliación de los cónyuges en ese lapso y el Tribunal podrá decretar la conversión de la separación de cuerpos en divorcio, previa notificación al otro cónyuge.

Otra modalidad de divorcio también prevista en el Código Civil (185-A) es cuando los cónyuges han permanecido separados de hecho por más de cinco años, cualquiera de ellos podrá solicitar el divorcio alegando la ruptura prolongada de la vida en común.

En el caso en que la pareja viva en el extranjero y  se ha casado en Venezuela, pero ahora se quiere divorciar es obligatorio hacerlo bajo las Leyes venezolanas, en aquellos casos en que los cónyuges de mutuo acuerdo deseen divorciarse lo pueden hacer a través del mismo Abogado para ambos cónyuges, lo cual facilita y agiliza la ejecución legal del divorcio,  mediante poder amplio y específico para la realización del trámite ante los Tribunales competentes en Venezuela, sin necesidad de que se tengan que presentar en el Tribunal, este poder notariado se firma ante el consulado o embajada de Venezuela en el país o ciudad donde se encuentren.  

Es necesario tener presente que tiene que haber un mutuo acuerdo también en cuanto a la liquidación de la comunidad conyugal en el caso de que haya bienes habidos en el matrimonio y así mismo en cuanto a si tienen hijos menores de edad, estar de acuerdo en el régimen de alimentación, manutención, guarda y custodia de esos menores.

En el caso contrario que no sea de mutuo acuerdo la demanda de divorcio, siempre será obligatorio que el cónyuge demandado tendrá que hacer acto de presencia en el momento que sea citado por el Tribunal, el cónyuge demandante puede actuar mediante poder dado al Abogado. 

Contrato de compra-venta de Inmueble

Los contratos de compra-venta se establecen entre vendedor y comprador para crear una obligación bilateral sobre el inmueble objeto de la venta, sea casa, apartamento, local, galpón, oficina, terreno, etc.   Es de suma delicadeza la redacción del mismo, si se establece simplemente como una opción de compra-venta, pudiera no haber obligación de una de las partes, es cuestión de sintaxis.  En el verdadero contrato de compra-venta del inmueble se tiene que crear una obligación bilateral, es decir, el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar el inmueble, esto para llevar a feliz término la negociación, independientemente de la posible ejecución de las arras que se establece normalmente como cláusula penal en el caso de incumplimiento de una de las partes, porque ocurren casos en los cuales la verdadera y real y opción de compra, como su nombre bien lo indica, el comprador que opta por la compra del inmueble tiene el derecho de comprar o no comprar el inmueble sacrificando única y exclusivamente las arras dadas, pero por el otro lado el vendedor siempre está obligado a vender el inmueble independientemente de la ejecución de las arras.  En términos más simples el comprador es el único que tiene la posibilidad de echar para atrás la negociación a costa de perder las arras, en cambio el vendedor está obligado siempre a vender el inmueble quiera o no, independientemente de que se hayan establecido las arras en el contrato.

Me refiero a esto porque si hay un contrato mal redactado y se presenta una controversia que llega a la vía judicial, seguramente el Tribunal dictará que hubo una venta y el vendedor está obligado a vender el inmueble.

En el verdadero contrato de compra-venta de un inmueble el vendedor está obligado a vender y la otra parte acepta o no la oferta.  

El asesoramiento legal experto en estos casos es imprescindible para evitar caer en errores que puedan traer consecuencias no deseadas sobre un bien inmueble.

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El Título Supletorio

 El título supletorio es un documento que suple el título de propiedad de un inmueble edificado sobre un terreno, en este sentido, éste título cubre solo las llamadas bienhechurías que son las construcciones que se hagan sobre ese terreno, sea éste último propio o ajeno.  En el caso de que las bienhechurías se realicen sobre un terreno propio, con titularidad valga la redundancia, se puede fusionar la titularidad de propiedad del inmueble junto con el terreno y registrar un solo documento que será el título de propiedad definitivo, por otra parte cuando se hacen las edificaciones o bienhechurías sobre terrenos ajenos, el título supletorio solamente cubre la propiedad de las bienhechurías, no así del terreno y en el caso de que aparezca el dueño del terreno reclamando el uso de su propiedad, al ejecutor de las bienhechurías solo se le podrá reconocer el valor de la construcción que haya declarado en el título supletorio, que es la razón de ser de este.

Este título es otorgado por el tribunal competente que es el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de la Jurisdicción en donde este ubicada la bienhechuría y es legalizado mediante la declaración  de testigos ante el Tribunal, junto con la presentación de facturas de los insumos adquiridos para la construcción, debe ser realizado por un Abogado a quien se le suministrará toda la información pertinente y redactará adecuadamente el documento de titularidad de las bienhechurías.

Cuando las bienhechurías son hechas sobre un terreno Municipal, debe intervenir la Alcaldía correspondiente para que pueda dar el consentimiento en el caso de que proceda y así el Juez de Primera Instancia otorgue el Título supletorio.

Venta de Inmueble con hipoteca

La venta de un inmueble hipotecado sí es posible. El propietario de un inmueble hipotecado muchas veces cree que no puede venderlo hasta que no haya pagado la Hipoteca al acreedor beneficiario de la misma. La Hipoteca constituye una Garantía de pago de un préstamo de dinero que se soporta con un inmueble para asegurar el cumplimiento del pago de la obligación asumida por el deudor hipotecario ante un acreedor, que en el caso de impago de la deuda reclamará a través de la vía judicial el pago del capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. Ahora bién, el acreedor ejecutará la hipoteca, sin importar quién figure

como propietario del inmueble en el Registro Inmobiliario , la hipoteca "sigue al inmueble" no a la persona que sea  dueño para la fecha de una ejecución judicial, precisamente ese es el fin de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Una vez rematado el inmueble en venta judicial, de lo que se obtenga en subasta pública, el acreedor se cobra y el remanente le corresponderá al deudor ejecutado o dueño del bien.

El dueño de un inmueble hipotecado puede vender su inmueble con la hipoteca vigente aún sin que exista el consentimiento del acreedor (la Ley no lo exige)  autorización, notificación o liberación del banco o del acreedor hipotecario.

  Se acostumbra señalar en el documento de la venta el pago con "Subrogación " ( Art. 1.300 Código civil ), el comprador del inmueble hipotecado se subroga en el pago de la hipoteca cuyo gravamen pesa sobre el inmueble vendido asumiendo las obligaciones del deudor original. Por otra parte, si quienes intervienen en la venta con hipoteca, no mencionan el gravamen, el Registrador tiene la obligación de hacerlo. Éste advertirá en la Nota de autenticación no sólo la existencia de la hipoteca, también expresará el nombre del acreedor hipotecario, el monto y grado de la hipoteca.

 En conclusión, no necesita pagar la hipoteca de su inmueble si lo quiere vender siempre que el comprador se subrogue en el pago de la deuda. Siempre la hipoteca sigue al "bien" no al deudor original.   

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Requisitos para registrar un inmueble

La verdadera titularidad de la propiedad de un inmueble se la da el

registro del documento de compra-venta definitivo ante la oficina del Registro Público Inmobiliario correspondiente a la jurisdicción del inmueble, para introducir el documento de compra-venta al registro son necesarios los siguientes documentos:

1.  Fotocopias legibles de las cédulas de identidad de comprador y vendedor
2. Fotocopias legibles de RIF vigente de comprador y vendedor
3. Si quien compra o vende es una compañía se debe incluir la fotocopia del Registro de Comercio de la compañía y su RIF vigente.
4. Solvencia municipal vigente que indique la operación que se realiza en original
5. Cédula catastral de inmueble actualizada en original
6. Solvencia de hidrocentro o declaración de no suscriptor en el caso de no utilizar estos servicios.
7. Fotocopia del instrumento bancario de pago, es decir como se paga el inmueble,  cualquiera que sea su modalidad (cheque, depósito o transferencia).
8. Planilla de pago del impuesto de transacción inmobiliaria, emitido por la Alcaldía correspondiente.
9. En algunos casos solicitan la certificación de plano y/o plano catastral.
10. Si se trata de la venta de un inmueble que no es vivienda principal, se debe presentar la planilla forma 33 del Seniat (pago de impuesto del 0,5 %) si el valor de la venta supera las 3.000 U.T.
11. En el caso de que se trate de vivienda principal la constancia o el registro de vivienda principal ante el Seniat
12. El Registro Inmobiliario emite una planilla que debe ser pagada en los bancos acreditados, correspondiente a los aranceles judiciales por registro y debe consignarse una vez pagada.

En el momento de la firma deben estar todos los documentos en original para que el funcionario constate la veracidad  de los mismos.

De cualquier manera debe dirigirse al Registro Inmobiliario y verificar si hay algún otro requisito.
     Si requiere de servicios legales profesionales puede llamar al tlf: 0414 1229630 para concertar una cita en el bufete y darle un presupuesto.

Venta con pacto de retracto

La legislación venezolana vigente (Código civil arts. 1534 y 1544) prevee la venta con pacto de retracto convencional en la cual el vendedor se reserva recuperar la "cosa" vendida 

( bienes muebles e inmuebles) mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos ocasionados por la venta en un plazo previamente determinado en el convenio.  Que quiere decir esto que la persona vende el bien, pero se condiciona a que lo puede recuperar en un plazo convenido devolviendo el monto del dinero recibido por la compra más los gastos y costos de la venta o reparaciones y mejoras que se pudieran haber hecho.   Este convenio debe estar bien redactado a los fines de que el vendedor pueda recuperar su bien.

Consulta legal vía Skype

Hoy en día el tiempo muchas veces se nos hace corto para tantas cosas que debemos hacer, la consulta legal vía skype busca ayudar a las personas que necesiten aclarar dudas con respecto a algún tema legal que les preocupe y que no deben posponer ¿ Cómo hacerlo ?   simplemente abra una cuenta en skype y busque el contacto: staback2010,   envíeme un correo para programar la cita y enviarle el número de cuenta bancaria donde debe hacer el depósito o transferencia.  (marstaback@gmail.com).  

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Reciba un saludo cordial,

Manuel Rodríguez S.

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Redacción de documentos

 Asegúrese de que la Redacción de sus Documentos describe de forma precisa y clara lo que se necesita para lograr los fines, esto permitirá evitar confusiones y enredos a futuro, recuerde siempre que deben estar visados por un Abogado inscrito en InpreAbogado para su validez.


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