La venta de un inmueble
hipotecado sí es posible. El propietario de un inmueble hipotecado muchas veces
cree que no puede venderlo hasta que no haya pagado la Hipoteca al acreedor
beneficiario de la misma. La Hipoteca constituye una Garantía de pago de un préstamo
de dinero que se soporta con un inmueble para asegurar el cumplimiento del pago
de la obligación asumida por el deudor hipotecario ante un acreedor, que en el
caso de impago de la deuda reclamará a través de la vía judicial el pago del
capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. Ahora bién, el acreedor
ejecutará la hipoteca, sin importar quién figure
como propietario del inmueble
en el Registro Inmobiliario , la hipoteca "sigue al inmueble" no a la
persona que sea dueño para la fecha de una ejecución judicial,
precisamente ese es el fin de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la
deuda. Una vez rematado el inmueble en venta judicial, de lo que se obtenga en
subasta pública, el acreedor se cobra y el remanente le corresponderá al deudor
ejecutado o dueño del bien.
El dueño de un inmueble
hipotecado puede vender su inmueble con la hipoteca vigente aún sin que exista
el consentimiento del acreedor (la Ley no lo exige) autorización, notificación o liberación del
banco o del acreedor hipotecario.
Se acostumbra señalar en el documento de la venta el pago con "Subrogación " ( Art. 1.300 Código civil ), el comprador del inmueble hipotecado se subroga en el pago de la hipoteca cuyo gravamen pesa sobre el inmueble vendido asumiendo las obligaciones del deudor original. Por otra parte, si quienes intervienen en la venta con hipoteca, no mencionan el gravamen, el Registrador tiene la obligación de hacerlo. Éste advertirá en la Nota de autenticación no sólo la existencia de la hipoteca, también expresará el nombre del acreedor hipotecario, el monto y grado de la hipoteca.
En conclusión, no
necesita pagar la hipoteca de su inmueble si lo quiere vender siempre que el
comprador se subrogue en el pago de la deuda. Siempre la hipoteca sigue al
"bien" no al deudor original.
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