El Título Supletorio

 El título supletorio es un documento que suple el título de propiedad de un inmueble edificado sobre un terreno, en este sentido, éste título cubre solo las llamadas bienhechurías que son las construcciones que se hagan sobre ese terreno, sea éste último propio o ajeno.  En el caso de que las bienhechurías se realicen sobre un terreno propio, con titularidad valga la redundancia, se puede fusionar la titularidad de propiedad del inmueble junto con el terreno y registrar un solo documento que será el título de propiedad definitivo, por otra parte cuando se hacen las edificaciones o bienhechurías sobre terrenos ajenos, el título supletorio solamente cubre la propiedad de las bienhechurías, no así del terreno y en el caso de que aparezca el dueño del terreno reclamando el uso de su propiedad, al ejecutor de las bienhechurías solo se le podrá reconocer el valor de la construcción que haya declarado en el título supletorio, que es la razón de ser de este.

Este título es otorgado por el tribunal competente que es el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de la Jurisdicción en donde este ubicada la bienhechuría y es legalizado mediante la declaración  de testigos ante el Tribunal, junto con la presentación de facturas de los insumos adquiridos para la construcción, debe ser realizado por un Abogado a quien se le suministrará toda la información pertinente y redactará adecuadamente el documento de titularidad de las bienhechurías.

Cuando las bienhechurías son hechas sobre un terreno Municipal, debe intervenir la Alcaldía correspondiente para que pueda dar el consentimiento en el caso de que proceda y así el Juez de Primera Instancia otorgue el Título supletorio.

Venta de Inmueble con hipoteca

La venta de un inmueble hipotecado sí es posible. El propietario de un inmueble hipotecado muchas veces cree que no puede venderlo hasta que no haya pagado la Hipoteca al acreedor beneficiario de la misma. La Hipoteca constituye una Garantía de pago de un préstamo de dinero que se soporta con un inmueble para asegurar el cumplimiento del pago de la obligación asumida por el deudor hipotecario ante un acreedor, que en el caso de impago de la deuda reclamará a través de la vía judicial el pago del capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. Ahora bién, el acreedor ejecutará la hipoteca, sin importar quién figure

como propietario del inmueble en el Registro Inmobiliario , la hipoteca "sigue al inmueble" no a la persona que sea  dueño para la fecha de una ejecución judicial, precisamente ese es el fin de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Una vez rematado el inmueble en venta judicial, de lo que se obtenga en subasta pública, el acreedor se cobra y el remanente le corresponderá al deudor ejecutado o dueño del bien.

El dueño de un inmueble hipotecado puede vender su inmueble con la hipoteca vigente aún sin que exista el consentimiento del acreedor (la Ley no lo exige)  autorización, notificación o liberación del banco o del acreedor hipotecario.

  Se acostumbra señalar en el documento de la venta el pago con "Subrogación " ( Art. 1.300 Código civil ), el comprador del inmueble hipotecado se subroga en el pago de la hipoteca cuyo gravamen pesa sobre el inmueble vendido asumiendo las obligaciones del deudor original. Por otra parte, si quienes intervienen en la venta con hipoteca, no mencionan el gravamen, el Registrador tiene la obligación de hacerlo. Éste advertirá en la Nota de autenticación no sólo la existencia de la hipoteca, también expresará el nombre del acreedor hipotecario, el monto y grado de la hipoteca.

 En conclusión, no necesita pagar la hipoteca de su inmueble si lo quiere vender siempre que el comprador se subrogue en el pago de la deuda. Siempre la hipoteca sigue al "bien" no al deudor original.   

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